仲介業者の選び方

 

中古住宅の購入や不動産仲介業者を選ぶ時に、何となく「大手企業であれば安心する」といった根拠とは言えそうもない感覚に陥るのは、もはや人の心理と言えるでしょう。これは、綺麗なログハウスなら安心という考えとまるっきり一緒ですね。

しかしながら、一生に一度の大きな買い物とまで言われている住宅物件の購入の場合、 実際に依頼する仲介業者については感覚的な先入観に頼るのではなく、業者の特徴をきちんと押さえた上で自分に合ったところを利用するのが賢明なのは言うまでもありません。

大手の仲介業者の場合、やはりその規模の大きさや莫大な資本もあって、保有する情報量は膨大なものとなっており、さらに独自に広いネットワークを持っていることから、自社で扱っている特定の物件を提供することができたり、事務処理に関してもシステム化されているため非常にスムーズで人気が高いのは事実です。

企業によっては、独自に保証制度を設けているところもあるようですが、中小規模の業者の場合は大手の持つ情報量には負けるものの、「レインズ」の存在によって、大手に引けをとらないほどの情報を扱っているところも少なくありません。このページではなかなかに難しい仲介業者選びのポイントについてご紹介します。


レインズとは
レインズ(REINS)とは「不動産流通標準情報システム」のことで、国土交通大臣に指定されている不動産流通機構という団体が運営と管理を行っている組織です。適正な価格で物件の取引ができるように多くの不動産情報を業界全体に流通させることを目的としてしています。
媒介契約について
不動産マンションを売却する時は、まず売り主と不動産会社との間で「媒介契約」を結ぶことになります。 「媒介契約」とは、不動産の売り・買いなどの物件取引時に専門の業者を挟む(仲介してもらう)契約のことです。 この媒介契約には下記の3種類があり、どの契約形態にするか事前に選ぶことができます。
1:「一般媒介契約」

一般媒介契約とは、不動産会社と顧客とで契約時にその会社以外の不動産企業にも物件の売り買いを依頼できる契約のことです。

2:「専任媒介」

物件を紹介してもらった購入した場合、物件を紹介した不動産会社以外を相手に物件の売り買いができない契約形態です。この契約タイプを選ぶと専門の不動産企業に対しては無理ですが、物件購入主自身で購入希望者を見つけてくることは可能です。

3:「専属専任媒介」

専属専任媒介は不動産物件を購入(契約)した会社以外を相手に物件の売り買いができない形態となります。専任媒介と違って物件購入主自身が購入者を募ったり探すことも不可能となっています。

オススメの契約は?

不動産業者と契約する時は上記のような契約形態からどれかを選ぶことになりますが、物件を購入する人自身の状況によってどの契約タイプを選ぶべきかは違います。

よって、ひとまずここは専任媒介契約と一般媒介契約の二つに焦点を絞って紹介をします。専任媒介契約の場合、ひとつの不動産会社に物件の売却を任せることになるので売却物件の際の企業の紹介などはその業者が全て引き受けることになります。

この契約タイプの場合、不動産業者は顧客へ物件の情報を報告する義務が発生するので契約がどの程度進んでいるか、どのような状態なのかといったことを逐一報告として受けることが可能です。

また、ひとつの不動産会社とだけ連絡を小まめにとって会社と契約主が連携することでスムーズに物件を売却することもできます。物件の売却を任された不動産業者は不動産業界であれば死活問題ともなり得る物件の情報を提供している「レインズ(※前述の説明参照)」に物件の情報を登録する義務があります。

共有した情報を元にして他の業者が買主を見つけてくれる場合もあるようです。この場合、売り側の手数料は専任を任せた業者に払い、買い主側の手数料は物件を探してくれた他の業者に支払われることになります。

ただ、他社が買主を見つけてくるのを嫌がって他社が広告を出すことを禁止する会社もあるので、専任を任せる会社はじっくりと選ぶことをオススメします。油断は禁物。

一般媒介
一般媒介場合とは、簡単に言えば複数の業者と契約して売却を任せる方法のことです。

この場合、取引を成立させた業者にみ手数料が支払われることになるので他の業者と競うことになります。複数の会社がインターネットなどを通じて宣伝を行ってくるので、見てくれるお客さんが増える可能性があります。

しかし、仮に他社に先をこされて契約が終了してしまうと手数料が全く入ってこないというケースも考えられるので、広告などに多額の投資をしない可能性もあります。

このように、専任・一般と双方にメリットとデメリットがあり、どちらも一長一短と言ったところでしょうか。契約の形は後にでも変更することが可能なので、はじめのうちは 専任にしていても、あとになって一般に変えたというケースも実のところ多いです。